|
Le critère environnemental s’invite dans la rentabilité de l’immobilier |
|
|
|
Écrit par Patrick C. Callewaert, La Grande Époque
|
|
12-02-2010 |
|
Le complexe immobilier de la Défense. (Lione Bonaventure/AFP/Getty Images) Une étude internationale menée par l’université de Maastricht révèle que les investissements énergétiques peuvent créer de la valeur pour les investisseurs, mais aujourd’hui peu d’entre eux gèrent activement les impacts environnementaux de leurs immeubles.
Trois investisseurs institutionnels européens parmi les plus importants, les Néerlandais APG Asset Management, PGGM Investment, et le fonds de pension britannique Universities Superannuation Scheme, ont lancé ce 28 janvier le premier benchmark environnemental international des sociétés immobilières, sur la base d’une étude commandée à des professeurs de finance de l’université de Maastricht. Cette analyse, la première du genre, a été menée auprès de 688 compagnies immobilières et fonds d’investissement immobilier du monde entier, dont 211 cotées en bourse.
Un indice environnemental de l’immobilier
L’enquête est basée sur un questionnaire détaillé relatif aux consommations des immeubles impactant l’environnement, comme celles d’énergie et d’eau, les émissions de gaz carbonique, la production de déchets et leur taux de recyclage. Elle s’intéresse également aux moyens mis en œuvre pour suivre ces indicateurs et prévenir leurs dérives. Les résultats, globalisés par l’entreprise, sont ensuite interprétés au travers d’un Indice Environnemental de l’Immobilier (EREI: Environnemental Real Estate Index), dont l’échelle varie de 0 à 100, ce qui permet de comparer facilement les entreprises entre elles.
Comme le souligne le Dr Nils Kok, professeur à l’université de Maastricht et principal auteur de ce rapport, «comparer les consommations d’énergie d’un portefeuille immobilier est le premier stade pour rendre les immeubles plus performants, et le manque actuel de données à ce sujet indique que, dans le secteur des immeubles de bureaux, nous ne sommes qu’au début du chemin vers l’efficacité énergétique». Ainsi, le rapport révèle qu’en dépit du fait que les investissements énergétiques peuvent créer de la valeur pour les investisseurs, peu d’entre eux assurent activement la gestion des impacts environnementaux de leurs immeubles : en effet, seules 19% des entreprises connaissent les consommations d’énergie de leurs immeubles, 16% pour l’eau, 14% pour les émissions de dioxyde de carbone et 12% pour la collecte des déchets.
Les entreprises australiennes les plus vertueuses
Les sociétés australiennes sont de loin les plus vertueuses, suivies par les européennes, puis les américaines. Les meilleures pratiques peuvent être observées chez l’investisseur australien GPT, qui obtient un score de 86/100, et les Anglais Big Yellow Group (83/100) ou Hammerson (81/100). Le Français Unibail-Rodamco obtient un score honorable de 73/100, mais loin devant les Américains comme Vornado Realty Trust (55/100) et Liberty Property Trust (51/100). Les Asiatiques, quant à eux, ne semblent pas du tout intéressés par leur impact environnemental.
Par ailleurs, on constate une forte corrélation entre la performance financière des entreprises et leurs préoccupations environnementales. C’est particulièrement le cas des entreprises cotées en bourse, dont les obligations d’information qui leur sont imposées, quel que soit le pays, jouent un rôle indirect en les contraignant de fait à devenir plus vertueuses que les autres. Signe encourageant, selon le Dr Nils Kok, la crise n’a pas atténué l’intérêt des investisseurs pour l’impact environnemental.
L’environnement intégré dans les arbitrages d’actifs
Même si elle peine à démarrer, la prise de conscience d’une responsabilité environnementale chez des investisseurs immobiliers est donc en marche. Le nouvel indice EREI publié a de bonnes chances d’être retenu comme benchmark environnemental pour l’ensemble du secteur, et servir de critère dans les arbitrages d’actifs. Par ailleurs, comme le rappelle le Dr Kok, «la performance environnementale du secteur immobilier va probablement s’améliorer avec l’acquisition ou la rénovation d’actifs certifiés ’verts’ ou conformes à des normes d’efficience énergétique comme LEED ou BREEAM, comme le soulignent de nombreuses entreprises analysées».
|
