Alors que le préoccupant effritement permanent du tissu industriel de notre pays laisse vacants des sites pollués de plus en plus nombreux dont certains fort étendus, soit au sein des villes soit à leur périphérie, se pose la grave question de leur remise en valeur, car abandonnés tels quels ils ne peuvent plus engendrer de richesse au plan social.

Ils représentent évidemment une proie très alléchante pour tous les organismes d’État, collectivités territoriales ou locales voués à l’urbanisation ou au renouvellement urbain et très vivement intéressés aux profits qui peuvent résulter de la réussite de ce type d’opération, laquelle s’accompagne d’importantes difficultés de tous ordres y compris juridique à long terme, car il s’agit d’aboutir à une réhabilitation satisfaisante des sols, indispensable pour des raisons sanitaires et environnementales.

Etat du gisement à reconvertir
Les aspects très divers et complexes de cette problématique ont fait l’objet d’un colloque national à la Maison de la Chimie à Paris les 24 et 25 octobre derniers, organisé par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME) et ses partenaires, Association des Maires de France (AMF), établissements publics fonciers (EPF), etc., ainsi que le Ministère de l’Écologie et du Développement durable (MEDD), dirigé par Nelly Olin.

Selon Thierry Francou, conseiller à son cabinet, qui a ouvert le colloque, plus de 1 900 sites ont été recensés en France, dans toutes les régions à vocation industrielle ; leur remise en état passe par une concertation entre les propriétaires et les maires et implique des coûts très variables selon les polluants des sols et leur degré de pollution, avec parfois de dirimants problèmes de financements, selon les procédures de réhabilitation nécessitées, parfois très «lourdes» comme l’excavation des terres, rarement retenue cependant. C’est l’affaire en moyenne de plus de dix millions d’euros par an… auxquels seront inévitablement appelés à largement participer, directement et indirectement, les heureux habitants des constructions nouvelles établies sur les sites restaurés rendus aux villes, autrement dit objets de «mutation urbaine».

Faut-il dire que le colloque s’adressait à tous les acteurs publics et privés de l’action foncière et de la dépollution des sites, c’est-à-dire à une nébuleuse d’institutions, d’agences, services et métiers ou professions de tous domaines.

Durant ces deux journées une douzaines de «retours d’expérience» – présentés comme archétypiques et aux bonheurs divers – ont été communiqués ; de même ont été exposées les perspectives à terme tant au plan national qu’au niveau européen et il apparaît logiquement que les professionnels de l’immobilier et de l’aménagement ne s’engageront longtemps encore que de façon très circonspecte lorsque la «variable environnementale» des opérations sera difficile à cerner tant en termes juridiques qu’économiques.

L'imbroglio juridique
La reconversion des friches pollués d’origine industrielle en sites urbanisables et constructibles étant une démarche «neuve», il est clair que l’approche juridique correspondante comporte beaucoup de «vides» qui ne sont pas près d’être comblés.
L’écueil essentiel réside dans le classement même des sites pollués, qui est diversement envisagé avec à la clé des législations divergentes… et des «complications à la française», aucune autorité pour le moment n’ayant permis de trancher sur le point des catégories où ranger les sites pollués et leurs sols.

S’agit-il de «déchets» ? La police des déchets revient aux maires, mais cette voie est pratiquement étudiée, comme déjà dit.
La responsabilité du devenir des friches revient-elle à leurs propriétaires – si on peut encore les atteindre – auquel cas la loi les met en demeure, pour les sites anciens fermés avant le 13 octobre 2005, de les remettre en état de changer d’usage ; que se passe-t-il ensuite ? quelle est la responsabilité qui leur incombe alors ? quid de l’expropriation ? cela permet-il d’évacuer la responsabilité du propriétaire ? Pas encore de décisions à ce sujet.

La charge de s’assurer de la bonne réhabilitation de la friche revient-elle aux communes ? Comment les petites communes peuvent-elles s’en acquitter ?
Autant d’incertitudes et de flottements qui repoussent la mise en place d’une politique cohérente et efficace à cet égard… que la crise économique perpétuellement à la mode en notre temps ne pourra guère favoriser.
Il convient d’ailleurs de remarquer que les sites industriels désaffectés ne sont pas seuls en cause : la très inadéquate activité humaine de notre époque conduit à une pollution généralisée de presque tous les sols, y compris les terres agricoles… Il est certain que des méthodes totalement nouvelles de dépollution vont devoir être mises au jour, peut-être à partir de micro-organismes spécialement adaptés sinon modifiés en fonction des besoins, mais non encore disponibles sur le marché.

A l'échelle européenne
L’Europe n’est pas plus avancée juridiquement que les pays-membres et on ne peut encore parler de législation communautaire, bien au contraire car certains États-membres ne manifestent pour l’heure aucun souci de cet ordre.
Il faudra donc du temps pour voir toute l’Europe se plier tout d’abord aux mesures préventives qui s’imposent : identification des zones à risques, inventaire des «sites orphelins» et des sols pollués au niveau national pour chaque État-membre ; un délai de 25 ans leur est accordé pour accomplir une telle tâche et rendre publiques les informations ainsi constituées.

Il est estimé que d’ici à 5 ans, 10 % des sites dangereux doivent êtres répertoriés. C’est ainsi qu’en France, le «Grand Lyon» a décidé de confier au BRGM (Bureau de Recherches géologiques et minières) la réalisation d’un IHU (Inventaire historique urbain) dans le double but de hausser l’exhaustivité des premiers recensements des sites (banque de données «Basias») et de positionner chaque site recensé à l’échelle des parcelles cadastrales actuelles.

Pour la vente, une analyse chimique et un rapport sur la concentration en substances dangereuses doivent être fournis…
Une telle procédure ne sera pas simple à mettre sur pied pour l’Europe : il y a une vingtaine de langues officielles dans l’UE, qui par ailleurs a peu d’autorité sur l’aménagement du territoire des États-membres…

Les perspectives à terme
Revenons à la France, où l’évolution du marché foncier fait problème : on constate l’augmentation en tache d’huile du prix de l’immobilier en périphérie des grandes villes, mais aussi du prix des terrains agricoles urbanisables, face à un plafonnement de la solvabilité des clients finaux confrontés à la chute de leur pouvoir d’achat. Il est peu probable qu’ils investissent sans réticence dans l’achat de terres «requalifiées», alors que l’on tourne sans bruit la page de la décentralisation en laissant aux collectivités et à leurs administrés la note à payer, dans un contexte où il n’y a pas plus de création de richesse, mais seulement accumulation de bureaux et d’officines… 

Comment la France, appelée à être «pionnière» et référence dans les futurs métiers de la dépollution pourra-t-elle assumer un tel rôle devant l’Europe tandis que l’on se tournera in fine vers les particuliers pour financer les 300 millions d’euros actuellement évalués comme pouvant suffire à la dépollution du territoire français et qui ne pourront répondre à aucune autre sollicitation financière cependant que des opérations ponctuelles diversement orchestrées se dérouleront à leur corps défendant, ici et là.

En conclusion

Presque tout reste à faire, tant dans notre pays que dans le monde entier où le contexte de paix, plus que jamais éloigné est la condition préalable incontournable à toute réussite de la démarche générale désormais amorcée.
Gageons que nos brillants «candidats à la candidature» ne s’embarrasseront guère d’un tel souci dans leur quête passionnelle de positions de pouvoir…
 

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